متوسط نرخ تخفیف -میزان كاهش قیمت پیشنهادی برای تعیین قیمت قطعی- در 9 منطقه‌ پروزن بازار مسكن تهران، از 5 درصد در تابستان، به نزدیك صفر رسیده است. ادامه‌ی این وضعیت -ناهماهنگی در میزان تخفیف‌ و سطح پیش‌قیمت‌ با توان خرید- به‌خصوص در مناطق مصرفی، ضدرونق تمام می‌شود.

سطح پاییزی «پیش قیمت»‌ها در بازار مسكن حاوی یك پیام زمستانی ویژه عوامل فروش است كه در صورت غفلت از آن، معاملات ملك از مسیر جدید رونق، منحرف خواهد شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، جزئیات رفتار سمت عرضه در بازار معاملات مسكن شهر تهران كه از روی «قیمت‌های پیشنهادی» قابل ردیابی است، نشان می‌دهد: فروشنده‌های آپارتمان در مواجهه با افزایش نسبی حجم تقاضای خرید، «انعطاف قیمتی» را به دو شكل كاهش داده‌ و به دنبال سودگیری حداكثری در كوتاه‌مدت‌اند.

اطلاعات به‌دست آمده از سامانه‌ی بازاریابی مجازی ملك –ایران فایل- حاكی است: در 9 منطقه شهر تهران كه مقصد 67 درصد خریداران مسكن محسوب می‌شود، از یكسو میانگین سطح «قیمت پیشنهادی» یا همان پیش‌قیمت، در فاصله یك ماه، با افزایش قابل ملاحظه -4/ 3 درصدی به معنای افزایش معادل 8/ 1 برابر تورم ماهانه- همراه شده و از سوی دیگر، متوسط «نرخ تخفیف» در این مناطق نیز در پاییز نسبت به تابستان، فوق‌العاده كم شده و به نزدیك صفر رسیده است.

داده‌های مربوط به «قیمت پیشنهادی»، در برگیرنده مناطق یك تا هشت و همچنین منطقه13 به‌عنوان نمایی از مناطق بالاشهر، متوسط و پایین‌شهر است. نه تنها در مجموعه این 9 منطقه، تغییرات «پیش‌ قیمت» مسكن در فاصله یك‌سال اخیر و یك ماه گذشته، خلاف جهت مورد انتظار خریداران رقم خورده كه در همین مجموعه، اوضاع مناطق پروزن در معاملات، از بابت «قیمت پیشنهادی» و نحوه‌ی تبدیل آن به «قیمت قطعی» مقبول تقاضای مصرفی نبوده است.

این رفتار در برخی مناطق مملو از تقاضای مصرفی باعث شده سهم این مناطق از كل معاملات ملك كاهش پیدا كند و میزان رشد فروش آپارتمان در آنها از رشد كل معاملات شهر كمتر شود. بررسی‌ها از وضع موجود بازار ملك مشخص می‌كند: حفظ رونق تازه شكل گرفته در معاملات مسكن، نیازمند «انحراف‌گیری» از قیمت‌های پیشنهادی است كه برای این منظور، عوامل فروش برای تعیین قیمت قطعی باید نسبت به «تنظیم رابطه» بین پیش‌قیمت‌‌ها‌‌ و توان مالی خریداران از طریق نرخ تخفیف اقدام كنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» ماه گذشته متوسط «نرخ تخفیف» در 9 منطقه شامل مناطق یك تا 8 و 13 به رقمی معادل 6/ 0 درصد رسید در حالی كه تابستان امسال، واحدهای مسكونی در این 9 منطقه با نرخ تخفیف متوسط 5 درصدی معامله شدند. «نرخ تخفیف» به معنای میزان كاهش «قیمت پیشنهادی» در جریان مذاكره بین خریدار و فروشنده و تبدیل آن به «قیمت قطعی» برای انجام گرفتن معامله است كه هر چقدر این نرخ كاهش پیدا كند، مقاومت سمت عرضه برای انعطاف قیمتی مقابل تقاضا بیشتر می‌شود و احتمال دستیابی به رونق غیرتورمی پایدار نیز افت می‌كند.

در حال حاضر نه تنها میانگین «نرخ تخفیف» به صفر نزدیك شده كه در مناطق 4 و 5 كه حداقل یك‌چهارم كل معاملات مسكن شهر تهران در آنها انجام می‌شود، فروشنده‌ها قیمت قطعی را نسبت به قیمت پیشنهادی، حدود یك درصد افزایش داده‌اند. این نحوه‌ی افزایش قیمت، به آن دسته از فایل‌ها مربوط می‌شود كه فروشنده بعد از اعلام اولیه‌ی «قیمت پیشنهادی» تصمیم به افزایش آن گرفته است. این تصمیم در پی دریافت سیگنال غلط از افزایش میل به خرید مسكن اتخاذ می‌شود كه معمولا با واكنش منفی تقاضا نیز روبه‌رو می‌شود.

در منطقه‌ی 5 شهر تهران، متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در آذر ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، 14 درصد افزایش یافت و در جریان انجام گرفتن معاملات نیز پیش‌قیمت‌‌ها به جای اعمال تخفیف،‌ با حدود یك درصد افزایش، به قیمت قطعی فروش تبدیل شدند كه در نتیجه تركیب این دو اتفاق، متوسط قیمت فروش آپارتمان در این منطقه 6/ 22درصد نسبت به پاییز سال گذشته رشد پیدا كرد. رشد قیمت قطعی مسكن در منطقه 5، بالاترین رشد در مقایسه با سایر مناطق است و دست كم 7واحد درصد بیشتر از میانگین رشد قیمت مسكن در كل شهر تهران ارزیابی می‌شود.

اثر این نحوه‌ی افزایش قیمت مسكن بر بازار خرید و فروش آپارتمان در منطقه 5 را می‌توان در كاهش سهم این منطقه از معاملات ملك ردیابی كرد. آمارهای رسمی دفتر اقتصاد مسكن در این‌باره نشان می‌دهد: سهم منطقه‌ی 5 از معاملات خرید آپارتمان در فاصله آبان تا آذر امسال از 17 درصد به 15 درصد كاهش پیدا كرد. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسكونی در منطقه 5 شهر تهران، طی سال‌های گذشته تقریبا نزدیك به میانگین قیمت كل شهر و همچنین منطقه 4 بود اما اكنون، سطح قیمت در این منطقه به 5 میلیون و 800 هزار تومان درهرمترمربع رسیده است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسكونی در كل شهر تهران حدود 5میلیون تومان است كه با متوسط قیمت‌ها در منطقه 4 تقریبا برابری می‌كند.

در منطقه‌ی یك تهران، فروشنده‌های آپارتمان همچنان «تخفیف» می‌دهند. نرخ تخفیف در این منطقه در معاملات آذر ماه امسال، به‌طور متوسط 7/ 9 درصد بوده كه البته در مقایسه با نرخ تخفیف 3/ 12 درصدی تابستان امسال كاهش پیدا كرده است. تحت تاثیر تبدیل كاهشی قیمت پیشنهادی به قیمت فروش و همچنین افزایش كمتر از 9 درصدی میانگین قیمت پیشنهادی نسبت به پاییز سال گذشته در منطقه‌ی یك، در حال حاضر قیمت قطعی فروش واحدهای مسكونی در این منطقه، 4 درصد نسبت به پارسال افزایش نشان می‌دهد كه در مقایسه با غالب مناطق مصرفی، كمترین رشد را دارد. گزارش «دنیای اقتصاد» از مقایسه اوضاع قیمت آپارتمان در مناطق 4 و 5 كه به نوعی، دو منطقه پرفروش به حساب می‌آیند، حاكی است: میزان رشد «قیمت پیشنهادی» در منطقه 4، به مراتب كمتر از منطقه 5 بوده است و اثر این اتفاق را می‌توان در تغییرات قیمت قطعی فروش واحدهای مسكونی ملاحظه كرد. ماه گذشته، سطح میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در منطقه 4، رشدی معادل 5 درصد پیدا كرد و میانگین قیمت قطعی نیز افزایش 15 درصدی را تجربه كرد. سهم منطقه 4 از معاملات مسكن در آذر ماه امسال بدون آنكه نسبت به ماه قبل از آن كاهش پیدا كند، در حد 12 درصد كل خرید و فروش‌ها ثابت ماند كه این اتفاق نشان از شرایط مناسب در این منطقه هم برای خریدار و هم برای فروشنده در مقایسه با منطقه 5 دارد.

در حال حاضر كارشناسان مسكن با تاكید بر اینكه موتور رونق معاملات مسكن توسط مناطق مصرفی روشن شده است، بر این باورند: اگر چه در حال حاضر رشد 50 درصدی حجم معاملات مسكن در شهر تهران (مربوط به تحولات بازار در آذر 96)، در غالب مناطق به شكل افزایش 30 تا 70 درصدی میزان فروش آپارتمان، به چشم می‌خورد، آنچه این جنب و جوش در بازار را به دنبال داشته، پیشتازی مناطق مصرفی (مناطقی همچون منطقه 5 و مناطق نیمه‌جنوبی شهر) در معاملات تابستانی بوده است. یعنی زمانی كه هنوز یخ بازار در مناطقی همچون مناطق یك و دو،‌ باز نشده بود، تیر ماه امسال در وضعیتی كه حجم معاملات خرید مسكن در كل شهر تهران 2درصد نسبت به تیر سال گذشته كاهش پیدا كرد، میزان فروش در 9 منطقه از جمله مناطق 5، 10 تا 13 و 20 تا 22، به‌طور میانگین 8 درصد افزایش یافت.

آن زمان، روند معاملات خرید در مناطق 1 و 2، همچنان كاهشی بود. اما در حال حاضر،‌ این دو منطقه به لحاظ رشد فروش آپارتمان از مناطقی همچون منطقه 5 و خیلی از مناطق جنوبی شهر، سبقت گرفته است. در حال حاضر اگر چه بخشی از این رخداد معاملاتی به حجم مناسب عرضه در مناطق لوكس و گران قیمت –اثر خانه‌های خالی- در مناطق بالای شهر و كم شدن تعداد واحدهای مسكونی منطبق با الگوی تقاضای مصرفی در سایر مناطق مربوط است، اما رفتار انحرافی دسته‌ای از فروشنده‌‌ها در خودداری از فروش یا افزایش قیمت‌های پیشنهادی و همچنین پرهیز از اعمال تخفیف نیز اثر گذار بوده است.