سطح فعلی قیمت‌ زمین كه در مقایسه با جهش سال 92، دست كم 22 درصد افت كرده، باعث تقویت ساخت‌وسازهای مسكونی از نوع مشاركتی شده است. سازنده‌ها برای جذب مالكان، منوی پاییزی «مشاركت در ساخت» تعریف كرده‌اند كه معاوضه‌ی ملك كلنگی با واحد نوساز یك نمونه از این پیشنهادهاست.

«مشاركت در ساخت» همزمان با پایان ركود سه ساله در بازار ساخت‌و‌ساز مسكونی در پایتخت، از كما خارج شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به گزارش‌های آماری و تحقیقات میدانی از وضعیت فعلی بازار ساخت‌وساز در تهران نشان‌می‌دهد. همزمان با خروج اولیه‌ی فعالیت‌های ساختمانی از فاز ركود در نیمه‌ی اول سال 96، سازندگان هم‌اكنون درصدد برآمده‌اند تا با استفاده از آرامش قیمتی در بازار املاك كلنگی، خود را به موج اولیه‌ی رونق برسانند و در این مسیر ساخت «مشاركتی» با مالكان ساختمان‌های قابل تخریب در مناطق غیرفرسوده را به‌عنوان گزینه‌ی ترجیحی برای بازگشت به بازار ساخت‌وساز انتخاب كرده‌اند. دهمین فصل كم‌نوسان قیمت زمین در بازار املاك پایتخت در بهار 96 ثبت شد؛ تغییرات فصلی متوسط قیمت ملك كلنگی (میانگین قیمت زمین در هر فصل نسبت به فصل قبل) در پایتخت از زمستان 93، تا بهار 96 كمتر از 3 درصد بوده است. از سوی دیگر تغییرات نقطه‌ای متوسط قیمت زمین (میانگین قیمت زمین در هر فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل) از زمستان 94 تا بهار 96 حداكثر 3 درصد بوده است.

تحت تاثیر ثبات نسبی قیمت در بازار زمین، ساخت‌و‌ساز مسكن از ابتدای امسال با پشت سر گذاشتن دوره‌ی ركود سه ساله تنها در چهار ماه اول سال شاهد رشد 8 درصدی در حجم فعالیت‌های جدید ساختمانی بود. این درحالی است كه حركت اولیه سازندگان برای ادامه مسیر خروج از ركود و قرار گرفتن در ریل رونق ساختمانی، با راهكار كاهش هزینه‌های ساخت مسكن همراه شده است. مطابق با آمارهای رسمی، با رشد 8 درصدی تیراژ ساخت واحدهای مسكونی در نیمه اول امسال بعد از سه سال توقف در فاز ركود، ساخت‌وساز در صورت ادامه روند فعلی طی ماه‌های پیش‌رو، با رشد چشمگیر روبه رو می‌شود.

متوسط قیمت زمین(ملك كلنگی) به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساخت‌وسازهای مسكونی در فاصله 8 سال-از سال‌های 88 تا 92-4 برابر شد و به مرز مترمربعی 6 میلیون تومان رسید. اما هم‌اكنون در حالی در لبه‌ی 4 میلیون و600 هزار تومان قرار گرفته كه كارشناسان بازار ملك به سازندگان توصیه می‌كنند با كسب فرصت از آرامش قیمتی موجود در بازار زمین، حركت بازار ساخت‌وساز در مسیر پیش‌رونق را تسریع كنند. میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسكونی در بهار 96 به 4 میلیون و590 هزار تومان رسید؛ در بهار 95، میانگین قیمت هر مترمربع زمین 4 میلیون و 550 هزار تومان بود؛ رشد كمتر از یك درصدی قیمت زمین در بهار امسال قیمت هر مترمربع زمین مسكونی را تنها 100 هزار تومان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در مدت مشابه سال گذشته افزایش داد و این همان آرامش قیمتی است كه كارشناسان بازار ساخت‌وساز از آن به‌عنوان فرصت طلایی سازندگان برای بازگشت به فعالیت‌های ساختمانی در آستانه ورود بازار مسكن به فاز رونق تعبیر می‌كنند. میانگین هر مترمربع زمین مسكونی بهار امسال تنها 8/ 0 درصد در مقایسه با بهار سال قبل افزایش یافت كه ریزنوسان فاقد اثر در كل هزینه‌های ساختمانی محسوب می‌شود. این در حالی است كه حجم معاملات املاك كلنگی در همین مدت با 6/ 6 درصد افزایش مواجه شد كه به معنای بازگشت آرام و تدریجی سازندگان به بازار خرید زمین برای ساخت مسكن است. میانگین قیمت زمین یا املاك مسكونی كلنگی در یك سال 95 به مترمربعی 4 میلیون و500 هزار تومان رسید كه تنها 2 درصد نسبت به سال 94 افزایش نشان می‌دهد؛ رشد قیمت زمین در یك سال 95 كمتر از رشد قیمت مسكن در سال 95 بوده است؛ قیمت مسكن در یك سال 95، معادل 6/ 5 درصد رشد كرد.

در وضعیتی كه سازندگان، با افزایش حضور در بازار ساخت‌وساز طی نیمه اول امسال، عملیات خروج از ركود ساختمانی را استارت زده و به مراحل مقدماتی رونق ورود كرده‌اند، هم‌اكنون ترجیح می‌دهند با ورود به بازار مشاركت و با هدف به صفر رساندن هزینه‌ی نقدی تامین زمین، عمده توان مالی خود را صرف ساخت واحدهای مسكونی كنند.

تمایل دو جانبه برای مشاركت در ساخت

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از رفتار فعلی سازندگان در بازار مسكن پایتخت حاكی است هم‌اكنون میل به مشاركت در ساخت واحدهای مسكونی از سوی سازندگان به مراتب بیش از مالكان املاك كلنگی است. هر چند هم‌اكنون مالكان نیز بی‌میل به مشاركت نیستند و همزمان با افزایش تقاضای سازندگان برای ساخت‌و‌ساز روی زمین‌های مالكان، عرضه‌ی مناسبی از زمین خام یا ملك كلنگی‌ در مناطق مختلف شهر تهران در دسترس است.

به این معنا كه همزمان با افزایش تمایل سازندگان برای ساخت‌و‌سازهای مشاركتی، مالكان زمین یا املاك مسكونی كلنگی نیز تمایل خود را برای همكاری با سازندگان نشان داده‌اند، هم‌اكنون حجم فایل‌های نیاز به سازنده و نیاز به زمین در بازار عرضه ملك به‌طور تقریبی یكسان است. این در حالی است كه محتوای فایل‌ها و شروط تعیین شده در آنها نشان می‌دهد هم‌اكنون به‌دلیل آنكه سازندگان بیشترین میل را به مشاركت با مالكان دارند، شرایط در عمده موارد، بیشتر به نفع مالكان تعیین می‌شود.

افزایش تمایل سازندگان به ساخت‌وسازهای مشاركتی و سنگین‌تر شدن كفه‌ی منافع مالكان در فرآیند مشاركت در ساخت با سازندگان، ادامه‌ی همان روندی است كه سال گذشته، با افزایش 10 واحد درصدی سهم مالكان زمین در فرمول مشاركت در مقایسه با سال قبل از آن-94-آغاز شد. سال 94، در حالی فرمول عرف مشاركت در ساخت برای عمده ساخت‌و‌سازهای معمولی و مصرفی پایتخت بر مبنای سهم 50 -50 تعیین می‌شد كه همزمان با توقف افت تیراژ ساختمانی در سال 95، بازگشت گروهی از سازندگان به بازار ساخت و ساز و افزایش تقاضا برای زمین و املاك مسكونی كلنگی از سوی سازنده‌ها، این سهم، 10 واحد درصد نسبت به سال گذشته به نفع مالكان تقویت شد؛ به این معنا كه فرمول عرف مشاركت در ساخت به‌صورت سهم 60 درصدی از بنای جدید برای مالك و سهم 40 درصدی برای سازنده، تغییر كرد. كارشناسان، سال گذشته این تغییر سهم در بازار مشاركت در ساخت مسكن را با عنوان آوانس سازندگان برای مالكان زمین‌های مسكونی تعبیر كردند كه در واقع با منشأ ورود سازندگان كم‌پول به بازار ساخت‌وساز (سازندگانی كه طی سه سال قبل از آن موفق به فروش واحدهای آماده خود در بازار مسكن نشدند) و رشد تقاضا از سوی سازنده‌ها برای مشاركت روی زمین مالكان ایجاد شد.